El proyecto de las obras y su uso

Existe una distinción fundamental en la normativa porteña que frecuentemente se confunde: la diferencia entre la aprobación del proyecto de obra y la habilitación del uso. Esta confusión ha generado frustración en innumerables propietarios que ven sus proyectos terminados pero sin poder ser utilizados.

Proyecto de obra vs. habilitación de uso

Un proyecto puede estar perfectamente ejecutado, estructuralmente seguro, con todos los detalles constructivos correctamente resueltos, y aun así no estar habilitado para el uso para el cual fue diseñado. La habilitación de uso es un proceso separado, con requisitos propios.

La habilitación de uso requiere:

• Inspecciones adicionales específicas del destino
• Cumplimiento de requisitos según el tipo de uso: vivienda, oficina, comercio, hotel, etc. tienen requerimientos muy diferentes
• Trámites formales ante la DGROC
• Certificación de cumplimiento de cada requisito por parte de profesionales responsables

Un proyecto puede ser aprobado como "Obra Mayor" sin problemas, ejecutarse correctamente, e igual encontrar que la habilitación de uso requiere modificaciones adicionales que no estaban previstas en el proyecto de obra original.

El riesgo de no anticipar

Proyectos que tardaron años en ejecutarse pueden quedar paralizados si no se anticipó correctamente la tramitación de uso. Hemos visto casos donde se ejecutó un proyecto completo, solo para descubrir que faltaban escaleras de emergencia, que la ventilación no cumplía con los requisitos para comercio, que las distancias entre puestos de trabajo no eran las reglamentarias.

Como equipo, incluida Virginia San Martín y Laura Tonelli, hemos desarrollado protocolos específicos para evitar exactamente esto. El proceso es:

1. Análisis integral: Entender desde el inicio cuáles son todos los requisitos del destino de uso
2. Diseño anticipatorio: Diseñar el proyecto contemplando no solo la obra sino también la habilitación
3. Documentación preparada: Preparar desde el inicio la documentación que se necesitará para la habilitación
4. Coordinación permanente: Asegurar que durante la ejecución se mantenga coherencia con lo que se solicitará en habilitación

De esta manera, la transición de obra a uso es casi automática. El proyecto ya contiene todo lo necesario. No hay sorpresas al final.