El Gobierno se volvió socio de las constructoras

Cuando la administración pública orienta sus normas urbanísticas para favorecer específicamente al sector constructor, algo fundamental se ha roto en el modelo de gobierno urbano. La función de la administración es servir el interés público general. Eso incluye ordenamiento territorial coherente, preservación de patrimonio, equidad de acceso a suelo, sustentabilidad ambiental.

Intereses divergentes en la ciudad

El constructor tiene intereses legítimos: maximizar rentabilidad de proyectos, acceso a suelo, capacidad constructiva. Pero esos intereses no son idénticos al interés público. De hecho, frecuentemente están en tensión.

Sin embargo, en Buenos Aires hemos visto normas diseñadas explícitamente para maximizar la constructibilidad, reduciendo fricción regulatoria. Esto implica:

• Facilitación de cambios de zonificación para proyectos específicos
• Ampliación de alturas y ocupación de suelo permitidas
• Reducción de requisitos de espacios públicos, áreas verdes, estacionamiento
• Aceleración de trámites sin corresponder análisis de impacto urbano

Captura regulatoria

Esto no es regulación. Es captura regulatoria: el sector regulado captura al regulador, reescribiendo las reglas en su favor. Y el costo de esta captura lo paga la sociedad entera.

El resultado son ciudades fragmentadas, con infraestructura insuficiente. Se construye excesivamente en zonas sin transporte público adecuado, generando congestión. Se reduce arbolado y espacios verdes, deteriorando calidad ambiental. Se precariza el espacio público mientras se maximiza la rentabilidad privada.

El rol del consultor

El rol de consultores como nosotros incluye ser voz de alerta sobre estas dinámicas. Aún cuando no sea lo más conveniente comercialmente. Nuestra responsabilidad es con la ciudad, no con intereses inmobiliarios.

La ciudad que dejaremos a nuestros hijos dependerá de si priorizamos beneficio inmediato o visión urbana a largo plazo. Si aceptamos la captura regulatoria o nos resistimos. Si participamos en la fragmentación o trabajamos por coherencia.

Cada decisión profesional es política. Queremos que sea política en el sentido noble de la palabra: política del bien común.