TRAMITACIONES
  • ¿En qué casos corresponde presentar aviso de obra?

      Es para tareas menores que no requieren cambios en el plano y no exigen la supervisión de un profesional. Ver Listado de trabajos para Aviso de Obra.
      (En P.H. no pueden afectarse partes comunes sin el consentimiento del 100% de los copropietarios ante escribano. Sólo se admiten tareas de mantenimiento.)

  • ¿Cómo se denuncia una obra clandestina ante el GCBA?
  • ¿Qué se necesita para iniciar un trámite?
  • ¿Cómo se averigua por expedientes ya presentados?
  • ¿Cuánto demoran los trámites y la presentación del permiso de obra?

      Los trámites previos a la presentación demoran entre 30 y 60 días. Si la documentación está completa, el registro de los planos demora entre 1 y 6 meses desde la presentación, dependiendo de la complejidad del proyecto.

  • ¿Qué trámite hay que hacer cuando el predio está ubicado en una manzana atípica?
  • ¿Cómo se puede averiguar si un predio tiene pedido de catalagación?

      Existe una base de APH en donde se informa el tratamiento que se le da a los predios estudiados, de manera que estén al alcance de todos: Consulta de predios en APH. Los predios afectados a la Ley 3056 (por figurar con construcciones anteriores a 1941) deberán previamente consultar a APH si les interesa catalogarlos, salvo cuando ese trámite ya se hizo y figuran como desestimados.

  • ¿Se puede cambiar el profesional responsable de la obra?

      Sí, se puede hacer antes de empezar, en el transcurso de la obra o al terminar. El nuevo profesional se puede hacer cargo o no de lo hecho al momento. En el segundo caso tienen que inspeccionar para constatar lo que hizo el profesional anterior, y la responsabilidad cae sobre el profesional saliente. Se necesita: encomienda de tareas (si es del mismo Consejo hay que dejar constancia de que no se adeudan honorarios), nuevo cartel de obra y solicitud de cambio firmada por propietario y nuevo profesional. Para averiguaciones en los Consejos Profesionales ver ENLACES RELACIONADOS. Se presenta por antecedente del expediente original.

  • ¿Se puede cambiar el propietario una vez iniciado el expediente?

      Se puede cambiar en cualquier momento, tramitando un nuevo certificado de nomenclatura parcelaria, y agregándolo con una solicitud de cambio de propietario por antecedente del expediente original.

  • ¿Cuándo se tienen que presentar los planos de instalaciones eléctrica y sanitaria ante el GCBA?

      Antes de comenzar dichas instalaciones. En el permiso de obra el profesional se compromete a presentarlos en los siguientes plazos:
      Plano de instalación eléctrica: 30 días de registrada la obra.
      Plano de instalación sanitaria: 60 días de registrada la obra.
      Para el uso vivienda se presenta al momento de iniciar el Expediente de Obra, ya que se debe presentar como Plano Único

  • ¿Se presentan planos de instalación de gas ante el GCBA?

      No, sólo se presentan ante la empresa proveedora del servicio.

  • ¿En qué casos se deben tramitar factibilidades de suministros
    (agua, luz y gas)?

      Para las obras nuevas y ampliaciones (aunque se trate de 1 m2) cuyo destino sea Vivienda Multifamiliar en cualquier barrio de la ciudad.

  • ¿Qué responsabilidad tiene el profesional de presentar Plano
    Conforme a Obra?

      El Profesional es responsable de toda la obra hasta la verificación de la final de obra. Después de pasados 60 días hábiles de la presentación, si no se inspeccionó la obra se desliga automáticamente al Profesional y la responsabilidad pasa a ser del Propietario.

  • ¿Cuándo se habilita un uso?

      Cuando está terminada la obra. Debe habilitarse antes de comenzar las actividades, a nombre del usuario y para ese uso específico. Los consultorios (hasta 3 juntos) y los estudios profesionales no se habilitan.

  • ¿Como se presenta un descargo ante una inspección de DGFYCO?


    • TEMAS DE OBRA
  • ¿Se puede estacionar o descargar materiales frente a las obras?

      permiso de obra otorga derecho a colocar caballetes frente a la obra, reservando el lugar para estacionamiento y carga y descarga (siempre que la arteria lo permita). Ver Estacionamiento

  • ¿Se puede ocupar la acera con una valla?

      Se puede ocupar con una valla hasta un 50% del ancho de la acera, dejando como minimo 90 cm entre la valla y el cordón o entre la valla y la línea de árboles. Se debe pagar un derecho de ocupación que depende de la categoría de la obra y de la zona (ver Derechos de ocupación de aceras con vallado de obra). Consultar la guía de Trámites de Rentas Vallas y estructuras tubulares de sostén en: Guía para Rentas

  • Si se presenta una inspección en la obra, ¿Cómo proceder?

      En primer lugar, se debe constatar que el Inspector esté acreditado como tal. Se puede chequear en el Registro de inspectores de la AGC. La obra debe poseer cartel reglamentario, planos registrados (originales o fotocopia autenticada), acera transitable y las pantallas necesarias de acuerdo a la etapa de la obra en que se encuentra.

  • ¿Cuál es el horario permitido de obra?

      La Ley 1540 y su Decreto Reglamentario establecen los Niveles de Contaminación Acustica permitidos que dentro del horario diurno (de lunes a sábados de 7 a 22hs) son más permisivos que en el nocturno y domingos y feriados. Estos niveles dependen de la zonificación: Niveles de contaminación acústica

  • ¿En qué etapas se piden los AVO?

      AVO Son solicitadas por el profesional o el propietario. En DGFYCO (Peron 2941)
      1°) Al comenzar la implantación de la obra en el terreno (recomendable en losa sobre PB)
      2°) Al finalizar la última losa (por volumetría)
      3°) Al finalizar la mampostería y las montantes de las instalaciones complementarias. (deben estar todos los locales configurados y las carpinterías o premarcos colocados)
      4°) Al finalizar la obra. (pueden faltar pintura y pisos)
      Ver Verificaciones Especiales (Agentes Verificadores de Obra) .

  • ¿Cómo se procede ante una intimación de obra sin permiso?

      • Si la obra no está terminada, se paraliza y se deben registrar los planos con carátula “Obras comenzadas sin permiso”.
      • Si la obra está terminada: Se deben presentar los planos con carátula “Obras ejecutadas sin permiso”. Si no se puede presentar en el plazo impuesto, se debe pedir prórroga para hacerlo en tiempo y forma. (Si es PH: se requiere la autorización del 100% de los copropietarios.)





DEL PROYECTO
  • ¿Cómo puedo conocer la zonificación a la que pertenece un lote?
  • ¿Existe algún premio en el FOT por unificar lotes?

      Existía en el Código de Planeamiento original, pero fue derogado al poco tiempo. El único premio en el FOT (fuera de los casos en que no existe restricción) es para la zona sur que establece el Art. 8.3.1.1. del Código de Planeamiento Urbano.

  • ¿Los subsuelos computan FOT?

      El FOT se computa de acuerdo al uso, no del nivel en donde se desarrolle la actividad. Los estacionamientos no computan FOT, pero sí oficinas, gimnasios u otros.

  • ¿Se puede modificar un PH sin autorización de los vecinos?

      Sí, sólo cuando se modifica el perímetro interno de la unidad sin afectar la estructura ni instalaciones embutidas en paredes y pisos comunes.

  • ¿Qué ancho tiene que tener la escalera?

      El ancho de la escalera varía según tipo, destino y ancho del lote.
      • Escalera principal:
      Para lotes mayores a 8,66*: 1,20 m
      Para lotes igual o menores a 8,66*: 1,10 m
      Descansos con giro: 1,25 m
      Descansos sin giro: 0,95 m

      Excepciones:
      - Locales comerciales:
      sup < 50m²: 0,70 m
      sup < 100m²: 0,90 m

      - Viviendas multifamiliares:
      Hasta 4 unidades: 1,00 m
      Acceso a 1 sola unidad: 1,00 m
      Acc. a Vivienda portero: 0,90 m

      - Interior de vivienda:
      Escalera interna: 0,90 m
      Si existe una escalera principal que comunica a todos los pisos: 0,70 m

      - Descansos**:
      Para escaleras de 1,00 m: 1,05 m
      Para escaleras de 0,90m: 0,95 m
      * Ancho promedio de banda edificable
      ** Libre interpretación. No está respaldado por texto alguno

      • Escalera secundaria:
      Usos: Un solo local de 1º ó 3º clase (sup. < 20 m²), locales 2º, 4º y 5º clase, azoteas transitables (que no sean acceso a vivienda ó comercio), escaleras auxiliares exteriores.
      Ancho libre: 0.70 m
      Si es de tramos rectos: 0.60 m
      Azotea (hasta 100m²), miradores, tanques: 0.50 m
      Descansos: 0,46 m (2p)
      Ver Escalera Principal y Escalera Secundaria.

  • ¿Cuándo se debe preveer Caja de Escalera?

      Cuando el edificio tiene más de 12 m de alto desde la cota 0 al techo del último nivel de acceso si es vivienda, y cuando tiene más de un piso alto para el resto de los destinos. Se debe preveer antecámara si el edificio tiene más de 30 m de alto desde la cota 0 si el destino es vivienda, y más de 12 m para el resto de los usos.Ver Ordenanza 45.425

  • ¿Las puertas resistentes al fuego deben estar certificadas?

      La ley no plantea la exigencia de certificar puertas. De hecho, por ahora sólo se homologan, ya que para poder certificar deben chequear todo el proceso de fabricación. Esa tarea le corresponde al INTI, que tiene publicado un listado de puertas homologadas. ver Listado de puertas resistentes al fuego.

  • ¿Qué condiciones debe cumplir la vivienda del portero?

      Debe tener dos dormitorios, salvo que no existan en el edificio unidades de ese tipo. No requiere estar (sí comedor de 11 m2), lavadero ni expansión.
      Ver Planilla de Locales.

  • ¿En qué casos se requiere cámara transformadora?

      Se requiere cámara transformadora en función de la superficie (más de 1.500 m²) y potencia (más de 60 KVA) requerida. Según la disponibilidad de la zona puede ser eximido. En todos los casos se debe consultar a la empresa que provee el servicio.

  • ¿Los medidores eléctricos pueden estar en sala de tanques?

      Sí, pero los gabinetes deben tener puertas resistentes al fuego.

  • ¿Se puede sacar o correr un árbol en vereda?

      La Autoridad de Aplicación es la única autorizada a hacerlo cuando por su localización resulte imposible ubicar las entradas de vehículos necesarias para cumplir con los requerimientos de estacionamiento y carga y descarga dispuestos por el Código de Planeamiento Urbano para el uso correspondiente según establece la Ley de Arbolado Público (Ley 3263)

  • ¿Se pueden abrir ventanas en medianera?

      Sí, sólo como iluminación complementaria. Deben ser de material no transparente y la altura de derrame del vano debe ser igual o mayor que 1,80 m. Los paños no pueden ser mayores de 20 x 20 cm o poseer reja equivalente. Ver Vistas a linderos.
      Cuando en el terreno lindero se realiza alguna construcción sobre esa medianera tiene derecho a taparlas.

  • ¿Se pueden proyectar viviendas con acceso por encima de PB
    sin ascensor u otro medio mecánico de elevación?

      Si el lote tiene 8,66 m de ancho o menos, se permiten hasta 4 unidades con acceso desde 1º piso. Si se proyectan hasta 12 unidades de 4º categoría (sencillas) y menores a 80 m2, se permiten con acceso desde 1º y 2º piso, siempre que se prevea un hueco para agregar un ascensor con cabina tipo 0 (el hueco debe ser de 1,15 x 1,57 m), sin contemplar el ancho del lote. De todas maneras, en Planta Baja deben salvar los desniveles cumpliendo con la normativa de Rampas

  • ¿Quiénes tienen que cumplir la Ley de Accesibilidad?

      Todos los proyectos de obra nueva o ampliación presentados ante el GCBA con posterioridad al 23 de mayo de 2003. Para los proyectos de modificación se encuentra prevista una tolerancia en su cumplimiento, y si fueron construidos con planos anteriores a 1977, según el Art. 4.11.2.1.f) del Código de la Edificación deben adaptar sólo el nivel de acceso, salvo para los usos Sanidad y Educación. Ver Ley 3686 Recuperación de edificios existentes. Para los lugares con concurrencia masiva de personas es retroactivo.

  • ¿Qué requisitos de accesibilidad deben cumplir las puertas?

      Las puertas de acceso a las unidades deben cumplir con las mismas áreas de aproximación que las puertas de entrada generales. Ver Puertas. Dentro de las unidades no se exige el cumplimiento de las áreas de aproximación, pero dentro de las viviendas el ancho libre mínimo de puertas es de 0,80 m, salvo las de toilettes.

  • ¿En qué casos se pide baño para discapacitados?

      Cuando trabajan más de 9 personas, en los locales en donde se sirven comidas, en Educación (salvo Jardín de Infantes), en los lugares de Espectáculos Publicos, entre otros. Ver Sanitarios para discapacitados.

  • ¿A qué distancia tienen que estar como mínimo del eje
    medianero los árboles?

      No hay distancia mínima según el Código Civil y Comercial:
      • ARTÍCULO 1982.- Árboles, arbustos u otras plantas. El dueño de un inmueble no puede tener árboles, arbustos u otras plantas que causan molestias que exceden de la normal tolerancia. En tal caso, el dueño afectado puede exigir que sean retirados, a menos que el corte de ramas sea suficiente para evitar las molestias. Si las raíces penetran en su inmueble, el propietario puede cortarlas por sí mismo.

  • ¿Cómo obtener el Código de Planeamiento Urbano en versión digital?
  • ¿Cómo obtener el Código de la Edificación en versión digital?

      Los alumnos de Legislación de Obras en UTDT todos los años recopilan la información que el CEDOM publica en forma fragmentada: CE Actualizado.

  • ¿Estan permitidos los tanques de reserva de agua de acero inoxidable?

      Están permitidos en acero inoxidable o cualquier otro material aprobado por Iram para ese uso con capacidad entre 1000 y 4000 litros, siempre que posean tapa superior para limpieza, a la que se pueda acceder de forma fácil y segura, y su base esté a 0,50 m del piso con una válvula de limpieza en el centro. Ver Autorización para tanques de agua prefabricados.


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